优化投资构成 实现服务价值
——陕西建筑工程职业技术学院Ⅰ期工程全过程工程咨询服务实践与探索
陕西华茂建设监理咨询有限公司 石 斌 韩蓉华
摘要：本文以陕西建筑工程职业技术学院Ⅰ期工程全过程工程咨询为例，简介绿化、大门造型、室外供配电、采暖方案等设计管理成果，简介业主角度站位提建议、明流程、降造价大幅度节约投资等服务成果，最后提出全过程工程咨询服务实践几点体会。
关键词：设计优化 招采 造价咨询 业主站位 资金管控 实践与探索
1、项目概况
项目名称：陕西建筑工程职业技术学院Ⅰ期工程
建设地址：西安市长安区常宁宫北，场地北侧为常宁北路，西侧为长安大道
总建筑面积：110005.9㎡
我公司于2018年4月1日进场开展咨询工作，具体内容如下：
1）设计方案的审核确认；
2）现场监理工作；
3）造价咨询工作。
2、组织机构及团队建设
2.1组织机构
项目实施过程中，以项目负责人为组织机构管理团队，不可能解决项目涉及的全部问题，特别是一些重大决策和论证，项目部凭借自身力量无法满足需求，需要寻求公司层面支持与帮助，为提高工作效率、效果、信息唯一性，最大程度降低项目风险，需要有统一部门管理。
某些特殊决策，企业内部技术力量无法完全满足时，采取聘请外部专家顾问技术支撑方式，这也需要统一部门对接，做好日常外聘专家库维护、联络和管理。
2.2团队建设
按监理+造价咨询合同，陕西华茂建设监理咨询有限公司成立项目咨询部和监理部。
项目咨询部8人，从项目开始至结算审计土建、安装、绿化；监理部16人，总监、总监代表，土建、安装、景观绿化、装饰装修、安全工程师；外部专家顾问组。
3、设计篇
3.1设计咨询服务要求
本工程设计图纸于2016年10月份全部完成，并经图纸审查，实际开工时间2018年4月1日，中间间隔了18个月，期间设计理念及使用功能发生了改变。因此，设计咨询包括在原设计基础上深化、优化设计，使用功能变化部分变更设计，我们在外部专家团队帮助下审核、深化、优化设计方案，按审核后设计方案组织原设计单位重新设计、出图。
我公司全过程咨询组织机构图
3.2设计咨询服务内容
3.2.1确定深化、优化及变更设计内容
为明确深化、优化、变更部位及内容。首先组织学校筹建处相关领导及主要管理人员参加由设计单位进行方案、图纸设计交底，明确设计思路、意图及设计规范规定，再组织筹建处及相关管理人员到同类建设较好南方省份学校参观学习，最后大家集思广益最终确定园林绿化、强电、学校大门（4#、5#楼）、信息化大楼采暖工程进行深化、优化设计，对7#、8#楼实训工厂、学术报告厅、多功能报告厅按新使用功能变更设计。
3.2.2设计优化
我们对所有设计方案进行审核优化，主要审核优化意见如下：
（1）园林绿化：贯彻保持原有园林设计思路风格不变，降低造价原则。减少名贵树木品种和数量，减少石材铺装面积、减少景观、小品设置，增加草坪、透水砖的铺装面积。
（2）学校大门（4#、5#楼）：大门主要从外观造型、使用功能上深化设计。经多方案综合比选确定现有方案---具有外观造型美观、大气又不失稳重且寓意深刻，满足使用功能特色。
（3）强电：按满足使用功能节约投资原则优化室外配电管网设计，优化后供电方案：
1）总配变电所（11号楼地下室设2台变压器）供10,11,12,13号楼用电；实习工厂分变电所（7号楼地下室设2台变压器）供4,5,6,7,8楼用电；新增食堂变电所（9号楼一层设2台变压器和一台发电机）供1,2,3,9,33号楼用电及消防用电。
2）食堂变电所设一台干式变压器供1#、9#、33#，预留一台变压器位置供2#、3#楼用电；设一台发电机供1#、2#、3#、9#的备用负荷。
3）总配变电所10kV采用放射式直供每台变压器，共设10台高压柜，分变电所不再设高压供电系统，变压器前设置10kV环网柜用于检修隔离，继电保护设在总配变电所。
上述供电方案具有减少室外低压电缆长度，合理配置变压器容量，降低造价特点。
（4）采暖：信息化大楼优化采用螺杆式制冷机组制冷
原设计多联机制冷散热片供热形式，暖气片装饰造型多且占用有效使用面积，多联机组位置选择困难，安装困难，造价高。经多方案比选采用螺杆式制冷机组制冷方案，供暖热源采用地下制冷制热机房空调系统，板式换热机组，终端采用风机盘管，降低成本造型美观。
（5）7#、8#楼实训工厂增设高大空间厂房优化
筹建处实训需求、内容、安排要求，实训工厂应增设高大空间厂房。
我们提出多种方案，经与校方及设计方多次磋商，7#楼取消2层、3层顶板，取消连续3个轴线隔墙设置，并验算一层顶板荷载，进而形成两处高大空间，满足甲方使用要求。
（6）增加学术报告厅、多功能厅，使用功能价值倍增
多次踏勘已施工现场并反复核对设计，提出一层大厅原露空顶板处增加球形网架屋盖，在一层大厅两侧增加学术报告厅、多功能厅建议，业主欣然采纳---“华茂真行！”。
以上设计优化，不完全统计估算节省投资148.1万元。
绿化、大门造型、室外供配电、采暖方案、高大空间厂房和增加学术报告多功能二厅系列化设计优化，充分体现了华茂人设计咨询成效，获得校方高度好评，也正是这一监理过程，校方与华茂补充签订项目管理合同---优质监理服务奠定了全过程工程咨询服务工作基础！
4、工程监理
4.1工程监理工作依据
相关法律和法规和工程合同文件等。
4.2本项目监理工作重点、难点
4.2.1本工程属于陕西建工集团重点工程，工程意义重大
在投资、质量、进度、安全等方面相对于一般项目而言要求更严格、标准更高。
华茂公司高度重视这一项目：配套较强监理团队与专家团队，统筹现场管理有力推进工程进度；通过陕西建工集团要求总包单位强化管理团队专业力量，强化协调与统筹能力，从单一结构施工转变角色为数家分包单位平行交叉综合管理，各分包单位应落实 “人、材、机、料、法、环”资源最大限度投入，以科学施工工艺/工法为导向，统筹安排各分包方/专业工种上下游作业，严格管控不打乱仗，科学地超常规推进施工进度。
4.2.2群体建筑施工安全隐患多，动态监控任务重
本工程体量较大，涉及多家施工队伍同时作业，总包方施工组织复杂，且施工高峰期持续时间长，交叉作业多，安全风险点多、面广，如高空坠物/坠落、电梯、塔吊、防火等。为此，监理部设立专职安全监理工程师、运用风险管理思想与枝术，识别分析上述关键风险。
重点关注危险性较大的工程专项施工方案审查和方案实施全程监督，特别是超过一定规模的危险性较大分部分项工程（如：7#、8#、9#超过负5m深基坑土方开挖与支护，4#、5#、7#、9#高度超过8m高支模）组织专家论证，并按论证通过的专项施工方案由总包组织实施；制作悬挂危大工程验收标牌，严格按规定组织危大工程验收。重视施工荷载与结构安全关系，把安全质量标准化作为重要抓手，促进施工单位完善安全管理体系，确保安全生产。
监督文明工地建设，动态考核区域划分、材料堆放、人员管理，确保良好建设形象。
4.2.3测量精度要求高
本项目Ⅰ期工程分两个标段同时开工11栋单体工程。因此对各工程部位的测量精度要求高，稍有偏差将会影响项目整体造型，若测量精度控制不力，将会造成严重质量事故。
监督编制测量专项方案，一审查、二复核、三巡视、四旁站，确保测量精度要求。
4.2.4基础施工难度大，桩质量控制工作是重点
本工程位于二级湿陷性黄土区，地基处理为DDC桩和CFG桩复合地基，根据类似工程经验，特别要注意准确了解地质条件以及施工工艺和技术参数，对桩基施工制定针对性控制措施。重点监控桩基施工易发质量问题：选机械、定工艺、把过程、勤旁站等。
4.2.5工程建筑面积大、功能多，综合管线分布复杂
本工程建筑面积大、功能分区多，包含办公、信息、教学、公寓等区域。因此，综合管线分布复杂，设计、施工难度高。
我方要求总包牵头提前做好综合管线图，并加强现场监理；防止管线交叉，以及管线位置临时变动影响工程净高；重点控制机电安装工程质量的核心——机房设备、公用部位管线、专业配合协调。熟读各专业系统图纸，落实各项监理措施、关键工序、机电安装专业关系。
4.2.6装饰工程风格多，品质标准高
本工程装饰功能区域多，涉及面广；品质要求高，主要难点：装饰深化设计、分包管理、装饰材料垂直运输、精装修成品保护、绿色环保材料检查检验、装饰细部质量处理等。
我方确定样板引路制度，确保设计意图、艺术效果得到完美体现。严格核查装饰材料环保性能，组织设计和确定材料供应商，确定新材料外观、内在标准，协助编制完整的装饰材料标准，使施工方统一标准采购。根据工程进度多专业协调，划清施工界面，优化工序衔接，做好装饰与机电安装等单位协调管理工作，确保装饰工程一次到位。同时要求提前梳理和规避各专业工种间易发生的如工期、工艺、造价索赔等不易控因素，把风险降到最低。
4.2.7本工程工期紧、任务重
本工程2018年5月4日破土动工，7#、8#楼因设计变更增加地下室全部施工图纸于10月初出齐，从桩基施工开始就处于分阶段出图分阶段施工，9#楼、操场于2019年3月19日开工，所有工程要求2019年8月31日竣工。工期紧、任务重，各方协调复杂。
4.3监理工作质量控制
4.3.1审查施工队伍资质及施工人员素质
审查施工队伍及人员资质与条件是否符合要求，经监理审查认可后可进场施工。
4.3.2控制原材料、半成品、构配件和永久性设备质量
材料、设备到货后及时复核出厂合格证、设备技术参数资料,并对材料见证取样复试。
4.3.3严格审查施工组织设计或施工方案
对所有分项、分部工程要求施工单位在开工前报送详细的施工组织设计/施工方案。
4.3.4施工机械设备质量控制
对工程质量有更大影响施工机械、设备（本工程主要使用塔吊、施工电梯、打桩机械、挖掘机、装载机、翻斗车、钢筋加工机械等），审查其设备选型是否恰当。
4.3.5严格审查分包单位资质
未经监理方审查认可和经查不能保证施工质量分包单位不得进场，督促、检查各分包单位建立质量保证体系。
4.3.6隐蔽工程验收
在验收过程中如发现施工质量不符合设计要求、必要时应以整改通知书的形式通知各分包单位，待其整改后重新进行验收，未经复验签证一律不得进行隐蔽。
4.3.7坚持分项工程施工前样板引路原则，特别是精装修。
4.4监理工作进度控制
监理进度控制主要在于控制进度影响因素，如设计图纸认，参与单位配合、材料设备采购、异常天气等。监理方进度控制总任务就是在制定和审核满足项目总工期要求的各种施工进度计划, 协调各参与方关系，督促施工单位认真贯彻执行。
（1）建立明确进度计划目标责任体系，明确进度目标。
（2）重点审核施工组织设计和进度计划，确保工程进度目标的实现在审核施工总包进度的施工组织设计和进度计划时，重点审核以下内容：
1）协助业主制定设备采购计划，以保证现场安装不脱节；
2）收集工程进度状况和措施，做好监理记录，将进度情况及问题编入监理月报；
3）工程进度动态控制，改进进度控制措施，定期纠正实际进度与计划进度偏差：
① 技术措施，要求承包商改进施工工艺，缩短工艺时间、减少技术间歇期、确保安全条件下实行平行流水主体交叉作业等；
② 组织措施，要求承包商增加施工作业人员、増加工作班次等；
③ 合同措施，督促施工单位严格履行合同义务，必要时下发监理通知单；
④ 调整进度计划，制定阶段进度目标，牢牢抓住关键线路不放，确保进度目标实现。
4.5合同管理
合同管理是一种全过程、全方位、科学的管理，有效的合同管理可以为项目管理水平和经济效益提高产生巨大推动力。配合建设单位进行施工招标和施工合同谈判与签订，有效防范施工合同风险，整个项目实施过程中未发生任何施工合同索赔事件。
以建设单位视角，做好其它项目合同评审服务。从合同准备、合同会签、合同文本修改、合同登记、合同交底、合同履行及监控、合同变更、索赔及纠纷解决、合同保密，项目管理部指派专人负责项目合同管理。合法合规做好施工合同暂估价项目实施管理。
4.6信息管理
本工程多家单位同时作业，分设收文本和发文本；将建设方收发文和施工方收发文分开建册。收发文登记按发生时间先后顺序标号排列，表中文题栏填写要简明具体，编号。做好日常日志、会议纪要、月报、评估报告及台账管理。
华茂人监理团队20多年技术管理沉淀在本项目信息管理中发挥了重要作用：
利用自有软件掌上监理，与参建各方信息共享，使进度、质量、安全透明可控。
陕建院项目建立由学校、代建、总包、监理组成的微信群，从2月20日起现场监理以美篇形式在群里发布“监理工作日报”，图文并茂，重点报告当日进度、质量、安全、扬尘治理等情况，截止6月21日已累计发布121篇。建设方对工地了如指掌，好评如潮。
5、造价咨询管理与招标采购合理化建议
5.1造价咨询管理
造价咨询管理在设计、发包、实施、竣工结算阶段等造价管理工作，除了传统造价确定和造价控制外，还包括经济分析、风险分析、价值分析、进度投资管理等。
5.1.1协助业主做好限额设计，为节省投资出谋划策，协助业主达到投资预期目标
（1）事前与业主设计方及时沟通，提前做好方案经济分析
业主往往对限额设计缺乏深刻认识，往往是方案通过后就进行施工图设计，施工图预算一出来才发现超出预控目标；施工图后设计返工优化对业主、设计方都造成不小浪费。
这就需要我们贯穿建设期内所有工程事前与业主、设计方沟通，提前做好方案经济分析。
（2）项目需求角度站位，满足功能前提下寻找降低成本突破口
造价人员有一个传统思维---按图计算工程量，按定额去组价；全过程造价咨询服务破旧立新，从项目需求角度站位考虑问题，比如，如果说业主期望值是投资1000万装修某图书信息大厦，那就必须从满足功能前提下，寻找降低成本突破口。为挖掘投资潜力，
如：某图书信息大厦，我们把装修标准分为三类，修改装修标准做如下设想：
1）第一标准按装饰设计用材：大厅、一层走道、两个报告厅、四层会议室、健身休闲处和接待室。
2）第二标准按适当降低墙地面及天棚用材：其他各层走道、电脑室、弱电机房。
3）第三标准按经济型装饰用材：办公室、阅览室、书库等其他房间。
有思路，有方案，与业主达成一致，请设计院重新出图，重新计算实现业主投资期望值。
（3）因地制宜调整苗木规格品种，降低工程造价优化景观效果
园林绿化图纸到后，我们先做预算与概算目标对比，预算超概算了，我们给出如下建议：
其一，设计部分苗木规格过大，苗圃存量较少采购不到；其二，大规格苗木价格逐年上升，加大工程造价；其三，适当调整部分苗木规格和品种，可降低工程造价优化景观效果。
5.2招标采购合理化建议
5.2.1二次深化设计内容列表详细估算，杜绝此部分不确定性投资遗漏
招投标阶段，我们从招投标文件合同编制、工程量清单编制及回标分析三方面管控。检查各专业图纸是否设计齐全、是否有需二次深化设计部分，对设计图纸提出是否有优化方案。我们将需要二次深化设计部分内容列表详细估算，以防业主忽视这些不确定性投资；与建设方、投标方沟通，就相关项目具体要求达成一致认识，避免后期出现各项遗漏纠纷。
5.2.2以总包名义分包重新装饰装修设计部分，实现业主期待，减少协调量
本项目图书信息大厦已包含在总承包施工范围内，因业主为满足项目使用功能需要重新设计装饰装修内容，并委托另外一家专业的装饰装修公司施工。
我方建议:以总承包名义分包，既合规地规避了平台招标，又保护总包方利益，也满足了业主希望专业装饰装修公司实施要求，责任主体明确，也减少了大量管理协调工作。
5.3造价咨询主要成效
造价咨询服务招投标期间对招标文件及合同条款专业合理化建议，为建设方节约投资1000余万元，通过事前让施工方提出承诺优惠条件举措，为建设方节约投资3000余万元，共为建设方节约投资4000余万元；合理化建议减少建设方协调和后期施工项纠纷。
本项目造价咨询从动态、全方位、全过程视角出发，多措并举控制工程造价，达到了建立覆盖项目全范围造价全过程控制体系，建设实际投资控制在批准设计概算的业主目标。
6、主要成果
经陕西建筑工程职业技术学院Ⅰ期工程咨询部全体人员辛勤努力工作：
（1）设计组不厌其烦，设计方案比选、技术经济分析，提升学校建筑品质，优化使用功能，少花钱建成学术报告厅、多功能厅，使用功能价值倍增等，校方说“华茂真行”！
（2）监理组质量、进度、投资、安全加强管控，未发生安全与质量事故；Ⅰ期工程保质、按时交付学校使用，2019年新生准时进入美丽新校园学习。
（3）造价组经谈判、有理有据、有礼有节顺利解决分包单位造价额度扯皮难题，为校方管控节约投资约4000余万元，造价咨询成效突出，校方说“华茂管钱真有一套”！
基于校方对华茂人提供服务的认可，华茂取代代建单位，校方委托全过程工程咨询服务；而且同意将学校二期工程全过程工程咨询服务继续交给我们。
7、几点体会
7.1 学校二期工程拟采用BIM技术助力全过程工程咨询服务
我公司计划在学校二期工程全过程工程咨询服务中引进BIM技术合作方，在方案设计比选、净高分析、图纸会审与设计交底、进度管理、质量与安全管理、造价咨询、合同与信息管理上，实现组织模式与管理创新，加强各参建单位信息交互效率及效果，提高决策水平、强化工程质量、节约投资、缩短工期、规避风险等管理水平。
7.2 设计管理越早介入效果越显著
设计收费通常只占项目投资2～3%，本项目仅占1%左右，但设计对投资影响占75%以上，设计进度直接或间接影响施工进度，对质量、进度控制影响巨大。
本项目是在施工图设计后才为业主服务的，大部分单体为框架结构，且为多层，施工图预算部分单项工程钢材含量高达80kg/m2，如能施工图前介入设计管理，限额设计措施即可节省3000万元以上。所以项目设计管理越早介入效果越显著，经济指标越理想。
7.3设计概算合理及时是项目科学建设关键因素之一
设计概算对工程不可或缺，要想不断提升建筑工程投资管理水平，就应该从设计概算合理及时性入手，提升其科学有效性，降低其计算误差。
本项目即将封顶，两校建设概算迟迟未确定，我们将概算提到投资方建工集团时，投资人居然不知道这个项目需要花多少钱。设计概算合理及时是项目科学建设关键因素之一。
7.4总体规划科学合理项目建设才能合规顺利
本项目总体规划期未考虑分期投入思维，导致现阶段融资困难，二期项目建设进退两难。
本项目校园建成容积率小于0.95，常宁管委会对教育用地容积率要求是1.5，两者有0.55容积率差，也就是说这块土地没有充分利用，如按现有规划，将少建8.3万m2建筑物。
受业主管理思路影响，变更签证流程没有凸显事前控制作用，既易扯皮又不节约。
7.5培养高素质复合型人才迫在眉睫
实践表明：全过程工程咨询需要一批复合型人才，服务过程各专业交叉作业，仅仅某一专业突出业绩人才已难以领军全过程工程咨询团队，培养高素质复合型人才迫在眉睫！
华茂公司应形成定期不定期培训、开眼界高价外部培训、适度高薪、专家指导等高素质复合型人才培训机制，构建高素质复合性人才培养机制是进军全过程工程咨询必要条件！
结束语
全过程工程咨询试点已2年多，其发展势不可挡，抓住这一机遇，培养高端人才，加强交流，汲取经验，强素质树形象，实干体现价值，相信全过程工程咨询一定有美好明天。
作者简介：
石 斌：陕西华茂建设监理咨询有限公司副总工程师、陕西省注册专业监理工程师、高级工程师、1998年毕业于陆军工程兵工程学院从事监理工程20年。
韩蓉华：高级工程师，注册监理工程师，公司总经理助理，招造中心主任，全过程工程咨询部部长。